رسالة مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري pdf

سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة – العدد 13 – بموضوع مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري

 

المقدمة

يشكل العقار الأرضية الأساسية لانطلاق المشروعات الصناعية والتجارية والسياحيةالمنتجة،وأداةلتحقيقالاستقارروالأمنوالسلمالاجتماعي،بالنظرإلىالدور الفعال الذي يقوم به على المستويين الاقتصادي والاجتماعي، غير أن اضطلاع العقار بهذه المهمة يتوقف على وجود إطار قانوني يوفر للملكية العقارية أرضية صلبة تمكن

الجميع من التعامل فيه بكل ثقة واطمئنان1.

وهكذافقدتمإيجادنظاملهدورمهمفيإعطاءالملكيةوضعاأكثراستقاراروثقة في التعامل، يتمثل في نظام التحفيظ العقاري2، والذي وضع قواعد تنظم الملكية والحقوق العينية العقارية الواردة عليها، وبالتالي يساعد على ازدهار الائتمان العقاري، حيث يعتمد هذا النظام على مبادئ وأسس سليمة يرجع الفضل فيها إلى نظام (تو ارنس)

الاستارلي3.

وتحقيقا لهذه الغاية ظهر ما يسمى بالإشهار العيني كوسيلة تروم إخضاع العقار لتقنيات حديثة تمنحه هوية يعرف بها من حيث مساحته وحدوده ومشتملاته، وارتباطه بشخص صاحبه وطريقة انتقاله إليه والتصرفات الواردة عليه.

1- إدريس الفاخوري، نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، طبعة 2013، ص 3. 2- المنظم بمقتضى الظهير الشريف، الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، المعدل والمتمم بالقانون رقم 14.07، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011)، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5998، بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نونبر 2011) ص 5575 وما يليها. 3- ظهر هذا النظام في أست ارليا على يد واضعه روبرتو ارنسRobert Torrensسنة 1858، حيث أصبح يسمى هذا النظام بسجل الملكية العيني أو نظام الشهر العيني، “Le Titre Rèal, Propertey act” ويقوم على مبادئ أساسية تعطيه خصوصية تتمثل في مبدأ التنظيم العيني أو الشهر العيني ومبدأ التطهير. محمد خيري، العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، الطبعة2014، ص 37.

9

إعداد ذة. نبيلة الراصفي المدير المسؤول: ذ. محمد القاسمي

سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة – العدد 13 – بموضوع مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري

وقد حظي نظام التحفيظ العقاري باهتمام المشرع المغربي منذ بداية القرن العشرين وذلك عبر إصدار قانون التحفيظ العقاري نظ ار لما أبان عنه من فعالية في الضبط القانوني والمادي للعقار وتسهيل تداوله بكل ثقة وطمأنينة4.

حيث يشكل التحفيظ العقاري الوسيلة الحضارية لحماية الملكية وتقوية مناعتها، ومحو ار رئيسيا للسياسة العقارية5.

وإذا كانت البنية العقارية تتميز بانقسامها بين نظام عقا ارت محفظة وأخرى غير محفظة،فإننانجدفيمرتبةوسطىبينهذينالنظاميننظامالعقاارتفيطور التحفيظ.

ويعتبر العقار في طور التحفيظ العقار الذي وضع له مطلب للتحفيظ ولم يصدر بشأنهقاررالتحفيظ،ويبقىإلىأنيصدرالقاررالنهائيبتحفيظهمحتفظابطبيعة الأصلية ويخضع لأحكام ظهير التحفيظ العقاري من حيث المسطرة، ومدونة الحقوق العينية ثم ظهير الالت ازمات والعقود وال ارجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي، من حيث الموضوع؛ فهو يوجد في وضعية قانونية تمتد من تاريخ تقديم

مطلب التحفيظ تليها مساطر قانونية تنتهي بتأسيس رسم عقاري له.

وعلى هذا الأساس يرى بعض الفقه6، أن مسطرة التحفيظ بمثابة سيف ذو حدين فهي مسطرة وقائية تقي العقار من كل حق مزعوم أو غير مشروع كما تعترف بالوجود

4- بصري هشام، مسطرة التحفيظ وإشكالاتها العملية، مطبعة النجاح الدار البيضاء، الطبعة الأولى، 2013،

ص 11.

5 -ZINE-ADINE (Aissam) Le rôle de l’immatriculation foncière dans l’élaboration de la politique foncière : thèse de doctorat en droit privé :

FSJES de Fès :Année universitaire : 2010-2011, p 21.
6 – Paul Decroux, droit foncier marocain ,droit prive; arocain, édition la porte rabat 2002, p 102.

10

إعداد ذة. نبيلة الراصفي المدير المسؤول: ذ. محمد القاسمي

سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة – العدد 13 – بموضوع مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري

القانوني للحقوق الظاهرة وقت التحفيظ دون الحقوق التي لم تعلن أثناء جريان مسطرة التحفيظ.7

كما أن إجارءات التحفيظ لا تؤدي إلى تجميد العقار وإخارجه من دائرة التداول، بليبقىقابلالإجارءجميعالعملياتالقانونيةعليه8،بمافيهاالشارءوالبيعوالصدقة والشفعة وغيرها… شريطة شهر هذه التصرفات وفق الشكل القانوني، لأجل ذلك وضع المشرع المغربي مسطرتين لشهر هذه التصرفات التي تنصب على العقار في طور التحفيظ في إطار الفصلين 83 و84 من ظ.ت.ع عن طريق مسطرتي النشر

والإيداع.

وإذا كانت مسطرة النشر تجد سندها القانوني في الفصل 83 من ظ.ت.ع والتي تعتبر مكنة قانونية لإعلان الحقوق المكتسبة خلال مسطرة التحفيظ، فإن مسطرة الإيداع تجد سندها في الفصل 84 من ظ.ت.ع وتعد مسطرة قانونية تمكن صاحب الحق الناشئ خلال مسطرة التحفيظ، من ترتيبه بسجل التعرضات، في انتظار ما ستفسر عنه مسطرة التحفيظ، فإن انتهت بدون عوارض يحفظ العقار في اسم طالب التحفيظ

الأصلي ويقيد الإيداع في الرسم العقاري. وهي بذلك تصلح لإعلان الحقوق العينية التي لا تنقل ملكية العقار للمستفيد،

وإذا كان من إيجابياتها أنها تسعف في تداول العقار بشكل مرن وسلس دون عرقلة مسطرةالتحفيظأوإيقافإجارءاتها؛ وذلكبربحالوقتوالإسارعفياتخاذقاررالتحفيظ، فإن من سلبياتها أنها تجعل المتدخل عبرها يبقى متعلقا بطالب التحفيظ؛ ولا يمكنه تحريك المسطرة إلا بموافقته، لأنه تابع له ولا يمكنه حتى الدفاع عن حقوقه أمام القضاء ضد المتعرض على مطلب التحفيظ، إلا إذا انصب التعرض على حقه المودع،

7- وهذا ما يطلق عليه بمبدأ التطهير يفيد تصفية كل نازع محتمل على العقار موضوع التحفيظ، أي تطهيره من كل النازعات و التعرضات التي قد تثار من طرف الغير. 8-محمدشنان،عبثيةالإبقاءعلىالأثرالمطلقلقاررللتحفيظبعدالاستقلال،الندوةالمشتركةحولنظامالتحفيظ العقاري بالمغرب، المنظمة بالرباط،1990، ص: 95.

11

إعداد ذة. نبيلة الراصفي المدير المسؤول: ذ. محمد القاسمي

سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة – العدد 13 – بموضوع مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري

طبقا لمستجد الفصل 24 من ظ.ت.ع عكس مسطرة النشر التي تجعل المستفيد يحل محل طالب التحفيظ ويترتب عنها إطالة أمد مسطرة التحفيظ وتتعطل معه غاية تداول العقار في طور التحفيظ9.

أهمية الموضوع

إن د ارسة موضوع “مسطرة الإيداع في ظهير التحفيظ العقاري” تكتسي أهمية بالغة
على مستوى البحث القانوني، ويتضح ذلك من خلال الدور الفعال الذي تلعبه هذه المسطرة طبقا للفصل 84 من ظ.ت.ع في المجال القانوني والاقتصادي والاجتماعي.

فأما المجال القانوني: فيتجلى في أن مسطرة الإيداع تمكن من حماية صاحب
الحق الناشئ خلال مسطرة التحفيظ من الأثر التطهيري الذي يطال كل حق لم يتم الإعلام به خلال هذه المسطرة، عبر التمهيد لتقييده بالرسم العقاري كحق معترف به

وغير قابل للمنازعة.

وأما المجال الاقتصادي: فيظهر ذلك في إسهام وتسهيل إدماج العقار في طور التحفيظ في الدورة الاقتصادية عن طريق السماح بتداوله عبر إجارء جميع التصرفات القانونية عليه وما ينتج عنها من تنمية فردية ومحلية ووطنية وذلك بجعله أداة الائتمان

والرهنالرسميمقابلمازياماليةمنمؤسساتالتمويل.

وأخي ار على المستوى الاجتماعي: فيتجلى فيما تحققه مسطرة الإيداع من إعلان للحقوق المنصبة على العقار في طور التحفيظ وتفادي ضياعها وبالتالي تحقيق السلم والأمن الاجتماعيين.

9- بوجمعة زفو، أثر نظام التحفيظ العقاري على تداول الملكية العقارية مقاربة قانونية عملية على ضوء قانوني 14.07 و 39.08 أطروحة لنيل الدكتو اره في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول وجدة، السنة الجامعية 2011/2010، ص 30 وما بعدها.

12

إعداد ذة. نبيلة الراصفي المدير المسؤول: ذ. محمد القاسمي

سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة – العدد 13 – بموضوع مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري

دوافع اختيار الموضوع

كثيرة هي الأسباب التي جعلتني أقوم باختيار موضوع “مسطرة الإيداع في ظهير التحفيظ العقاري” والتي يمكن سردها على الشكل التالي:

– محاولة د ارسة الدور الذي تقوم به مسطرة الإيداع في حماية أصحاب الحقوق الواردة على العقار في طور التحفيظ حيث جاءت مقتضيات الفصل 84 جد مقتضبة وغيرمفصلةلتلكالإجارءات،مماقديجعلتلكالتصرفاتتمرفيجومنالسرية التي قد يكون من نتائجها ضياع حقوق الأغيار المستفيدين الذين يدعون حقوقا على

العقار موضوع مسطرة التحفيظ ولم يصل إلى علمهم دخوله في مسطرة التحفيظ.

– التطرق إلى التعرض على الحقوق المودعة نظ ار لما يطرحه هذا الأخير من إشكالات على مستوى عدم تنظيمه بنصوص قانونية كافية.

– محاولة تسليط الضوء على مختلف الإشكالات التي تثيرها مسطرة الإيداع على المستوى العملي.

إشكال الموضوع

إن تنصيص المشرع في الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري على مسطرة
الإيداع سعى من خلاله لتحقيق أهداف اقتصادية وقانونية وحتى اجتماعية أثناء سير إجارءاتالتحفيظ،لكنهلميبينبشكلواضحأحكامهذهالمسطرةودورالمحافظ والقضاءفيتفعيلها،الأمرالذيولدلدىالكثيرمنالارغبينفيإبارمأيتصرف على العقار في طور التحفيظ الشك في مصداقية المسطرتين (83 و84) ودورهما في حماية الحقوق وخاصة المسطرة المتعلقة بالإيداع، مما يفضل معه الكثير منهم انتظار نهاية مسطرة التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري لإب ارم التصرفات الممكنة مع المالك المقيد بالرسم العقاري. وعليه فموضوع البحث يطرح إشكالية جوهرية يمكن

صياغتها على الشكل التالي:

13

إعداد ذة. نبيلة الراصفي المدير المسؤول: ذ. محمد القاسمي

سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة – العدد 13 – بموضوع مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري

إلى أي حد يمكن لمسطرة الإيداع طبقا للفصل 84 من ظ.ت.ع تحقيق أهدافها
المتمثلة في تيسير وتسهيل تداول العقار في طور التحفيظ وتوفير الحماية اللازمة لكل من له حق على هذا العقار؟

ويتفرع عن هذه الإشكالية تساؤلات فرعية من قبيل:

ما هي الضوابط والأحكام التي تخضع لها مسطرة الإيداع؟ وهل القضاء من
خلال تعامله مع مقتضيات الفصل 84 من ظ.ت.ع استطاع أن يحقق نوعا من التوازن بين سلطات المحافظ وحماية المتدخلين عبر هاته المسطرة؟ وما مدى سريان قاعدة التطهير المنصوص عليها في الفصل 1 و62 من ظ.ت.ع على الحقوق الناشئة أثناء سريان مسطرة التحفيظ التي أغفل أصحابها إيداعها خلال عملية التحفيظ؟ وما هي الدوافع القانونية في إحداث إمكانية التعرض على الإيداع؟ وما هو أجله؟ وماهي الصعوبات التي تعترض المستفيدين من الحقوق الناشئة أثناء سريان مسطرة

التحفيظ في تفعيل مكنة الخيار بين النشر والإيداع على أرض الواقع؟

صعوبات البحث

إذا كان لي من الدوافع ما يحثني على البحث في هذا الموضوع، فقد واجهتني بالمقابلمجموعةمنالصعوباتوالتييمكنإجمالهافيقلةالمارجعالمتخصصة والتي تناولت بالتحليل مسطرة الإيداع طبقا للفصل 84 من ظ.ت.ع وضبابية الجانب

العملي في تطبيقها وصعوبة التوفيق بينه وبين الجانب النظري.

منهج البحث

لا يتصور وجود بحث علمي بدون منهج واضح يستفيد من مناهج البحث العلمي
المتداولة10، ودارسة هذا الموضوع، يستدعي منا اعتماد المنهج التحليلي الوصفي، من خلال تحليل الأساس القانوني المنظم لمسطرة الإيداع وكذا المنهج النقدي لإبارز مكامن

10-للمزيدمنالتفاصيلبخصوصالمناهجالقانونية، ارجعإدريسالفاخوري،مدخللدارسةمناهجالعلومالقانونية، مطبعة الجسور، وجدة، 2014-2013، ص: 5 وما بعدها.

14

إعداد ذة. نبيلة الراصفي المدير المسؤول: ذ. محمد القاسمي

سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة – العدد 13 – بموضوع مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري

الخلل والوقوف على الثغارت والنواقص التي تشوب هذه المسطرة بالإضافة إلى المنهج المقارن بين هذه المسطرة وباقي المساطر الأخرى المشابهة لها كالنشر والتعرض والتقييد.

خطة البحث

بناء على ما تقدم ارتأينا مناقشة الموضوع وفق التصميم التالي:

الفصل الأول: الأحكام العامة لمسطرة الإيداع والرقابة عليها الفصل الثاني: آثار مسطرة الإيداع وإشكالاتها العملية

15

إعداد ذة. نبيلة الراصفي المدير المسؤول: ذ. محمد القاسمي

سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة – العدد 13 – بموضوع مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري

الفصل الأول: الأحكام العامة لمسطرة الإيداع والرقابة عليها

يعتبر العقار في طور التحفيظ العقار الذي وضع له مطلب للتحفيظ ولم يصدر بشأنهقاررالتحفيظبعد،حيثيقدمصاحبهذاالعقارمطلباإلىالمحافظعلىالأملاك العقارية بغية إخضاع عقاره لنظام العقاارت المحفظة.

كما أن إجارءات التحفيظ لا تؤدي إلى تجميد العقار وإخارجه من دائرة التداول، بل يكون لصاحبه جميع الحقوق ببيعه أو رهنه أو غيرها من التصرفات القانونية والتكاليف11، لكن بمقابل ذلك يلزمه إيداع كل العقود المتعلقة بالتصرفات التي أبرمها والعقار في طور التحفيظ لدى المحافظة العقارية بهدف إشهارها، إما عن طريق مسطرة الإيداع طبقا للفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري، وإما عن طريق مسطرة الخلاصة الإصلاحية تبعا

للفصل 83 من نفس الظهير. ويبقى للمستفيد من إحدى هاتين المسطرتين الحق في اختيار إحداهما للمحافظة

على حقه بعد تأسيس الرسم العقاري. وما يهمنا نحن هو مسطرة الإيداع حيث إن المشرع أخضعها لرقابة المحافظ على

الأملاك العقارية ليتأكد من صحة الإيداع ومدى توفره على الشروط الموضوعية والشكلية من أجل تقييده في سجل التعرضات بهدف حفظ الرتبة عند تأسيس الرسم العقاري.

وإلى جانب الرقابة الإدارية للمحافظ، فإن القضاء كذلك يبسط رقابته على هذه
المسطرة سواء في حالة وجود تعرضات أو في حالة الطعن في ق ار ارت المحافظ بشأن الإيداع.

وعليه سوف نعالج هذا الفصل من خلال مبحثين:

المبحث الأول: الإطار القانوني لمسطرة الإيداع المبحث الثاني: الرقابة على مسطرة الإيداع

رسالة لنيل دبلوم الماستر في الدراسات القانونية والعقارية

إنجاز الباحثة نبيلة الراصــفي

إشــراف الدكــتور أشـــرف جـــــنــــوي

أعضاء لجنة المناقشة

الدكتور: أشرف جنوي ………………….. مشرفا ورئيسا الدكتور : ياسين الدوغاني ……………………عضوا الدكتور: احماد ايت لمهاوض…………………عضوا

تحميل رسالة مسطرة الإيداع القانوني في ظهير التحفيظ العقاري pdf

 

عن Younestc

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.